SÃO PAULO – O investimento imobiliário está entre os favoritos do brasileiro por tradição. A chegada de 2018, somando mínima histórica da taxa básica de juros (Selic) e a potencial recuperação do mercado de imóveis, promete nova confirmação dessa preferência, principalmente à medida que a rentabilidade da renda fixa sai prejudicada. Mas comprar casas e terrenos não é a única – tampouco a mais vantajosa – forma de lucrar nesse mercado. Para especialistas, as melhores escolhas estão, cada vez mais, em fundos de investimento imobiliários (FIIs), que normalmente investem em imóveis comerciais de grande porte.

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Um fundo imobiliário pode ser definido como uma comunhão de investidores que investem em ativos com lastro em imóveis ou, menos comumente, em papéis com lastro em mercado imobiliário (CRIs e CRAs). É um tipo de investimento que se popularizou no Brasil em 2012, período de grande crescimento no mercado imobiliário brasileiro e boa fase econômica no geral. Nos últimos anos, ficou um pouco abalado por conta do pessimismo brasileiro, mas a tendência agora é outra. 

Conforme um relatório do Bradesco BBI publicado no início de janeiro, o Índice de Fundos de Investimento Imobiliários (IFIX) teve retorno/risco melhor que o Ibovespa (IBOV) tanto no período dos últimos 12 meses como nos últimos 24 meses. O IFIX teve retorno total de 20% nos últimos 12 meses, contra 25%do IBOV, mas a volatilidade dos fundos imobiliários foi 70% mais baixa, o que gera um retorno ajustado 63% mais alto. 

Conforme explica o professor do InfoMoney Educação no curso "Viva de Renda com Fundos Imobiliários", Arthur Vieira de Moraes, a maior vantagem dessa união de investidores é a possibilidade de investir em imóveis de tamanho, porte e qualidade a que, sozinhos, não teriam acesso. "É a união entre a tradição dos imóveis e o dinamismo da bolsa", diz.

Para o investidor interessado em sair da renda fixa sem aventurar-se logo de cara no universo das ações, portanto, o FII é um primeiro passo plausível na renda variável, ou uma boa possibilidade de diversificação da carteira. Esse mercado é indicado principalmente àquele que pensa no longo prazo e em aposentadoria, de acordo com Rodrigo Costa Medeiros, analista de valores mobiliários autônomo e proprietário do site DesmistificandoFII.

“Também é interessante para aquele que já está aposentado e precisa da renda mensal, porque uma das características dos fundos imobiliários é distribuir renda todo mês, e esse tipo de investidor já é aquele que muitas vezes buscaria oportunidades em imóveis para alugar”, diz Arthur. Nessa comparação, o investidor encontra menos risco, mais simplicidade e, na maioria dos casos, rentabilidade maior. 

Ao mesmo tempo, como um único fundo pode possuir lastro em vários imóveis, o nível de segurança nessa transação é muito maior. Isso porque quando o investidor adquire um imóvel, ele depende exclusivamente daquele ativo – havendo demora na ocupação ou na revenda, fica sem ganho algum por tempo indeterminado e ainda precisa arcar com despesas como condomínio e IPTU.

Como qualquer investimento de renda variável, o FII não é isento de riscos. Volatilidade econômica, alta na taxa de juros e oscilações no mercado imobiliário como um todo podem prejudicar o rendimento de um fundo. Os maiores riscos estão atrelados à vacância dos imóveis do fundo, à variação nos preços desses imóveis e à inadimplência dos ocupantes. 

A rigor, é possível investir em FIIs a partir de R$ 100, mas Arthur acredita que a vantagem começa a aparecer com capital de cerca de R$ 5 mil. “Se eu não tenho esses 5 mil agora, mas tenho um pouco todo mês, posso começar a ir comprando 100 por mês e aprendendo como funciona o mercado”, aconselha o professor.

Por que 2018

De acordo com o analista Medeiros, o ano de 2017 representou o final de um ciclo ruim no mercado de imóveis e, consequentemente, dos fundos imobiliários. Com uma “pausa” na chegada de novos empreendimentos no último ano e a recuperação na procura que deve ocorrer ao longo de 2018, principalmente em São Paulo, a vacância deve diminuir, melhorando a rentabilidade dos fundos com lastro em imóveis. Mercados como o Rio de Janeiro, que apresentam situação mais crítica para imóveis de alto padrão, devem sofrer um pouco mais antes de vislumbrar a mesma recuperação.

O mercado espera que a taxa de juros fique em 7% - ou até um pouco abaixo disso - em 2018, mas ainda que alguma surpresa aconteça e os juros voltem a subir, esse movimento seria compensado pela melhora no mercado imobiliário . “A diferença do que a gente tinha, por exemplo, em 2012 [ano em que muitos investidores perderam] é que as taxas de juros subiram naquela época enquanto o mercado imobiliário entrou em declínio. Agora, é possível que a gente veja as taxas de juros subirem, mas o mercado imobiliário deve entrar num período de melhora”, explica Arthur. 

Dados da Engebanc divulgados no programa Fundos Imobiliários da InfoMoneyTV mostram que 2017 viu um recorde na demanda por imóveis de alto padrão. Mesmo com a maior crise econômica já registrada no país, a absorção no mercado de classe A+ foi a maior da história, ainda que às custas de queda no preço. Para a empresa, essa movimentação em busca pelos melhores imóveis a preços mais baixos é um demonstrativo de que o “fundo do poço” no mercado de alto padrão chegou em 2016 – agora, a movimentação é ascendente, e a correção nos preços é o próximo passo.

“Estamos sentindo um trabalho cada vez mais forte em assessoria de investimento, um indicativo de que o ciclo de alta começou”, disse, no programa, o especialista da Engebanc Marcelo da Costa Santos. “No primeiro semestre, esperamos uma continuação do que foi o Brasil de setembro para cá – uma melhora gradual, lenta, todos os dias no jornal tem uma boa notícia”, continua, mas com os pés no chão: anos de eleições são incertos para o mercado imobiliário como um todo, e as empreiteiras tendem a lançar empreendimentos com maior cautela. A partir de maio até final de julho, “teremos as candidaturas à presidência. Neste momento deve haver uma redução dos negócios imobiliários ou até mesmo uma trava, dependendo das candidaturas – não só os resultados. Isso deve acabar em outubro, quando houver a eleição presidencial”, diz Santos.

Eleições

Esses fundos se tornam ainda mais atraentes se comparados à bolsa de valores. Com eleições presidenciais e cenário ainda incerto para a política econômica, 2018 deve ser um ano turbulento para quem investe em ações e assustador para uma pessoa que comece a investir em renda variável neste ano. Um fundo imobiliário, pela natureza de entregar rendimentos mensalmente, é opção de renda variável que sofre relativamente menos abalos nessas épocas.

“Em ano de eleição, a bolsa tende a apresentar volatilidade muito maior que os fundos imobiliários”, diz o professor Moraes. Em 2014, essa diferença de volatilidade ficou evidente: embora o IFIX e o Ibovespa tenham tido uma variação praticamente igual naquele ano (-2,9% do IFIX, contra -2,7% do IBOV), o Ibovespa chegou a marcar alta de 22% na sua máxima do ano e queda de 13% na mínima de 2014; já o IFIX chegou a cair 10% no seu pior momento, em fevereiro de 2014, e subir 3,7% na maior pontuação anual, alcançada em outubro.

Carteira recomendada

A pedido do InfoMoney, Rodrigo da Costa Medeiros preparou uma carteira recomendada de fundos imobiliários para investir em 2018. É possível investir em FIIs a partir do home-broker, da mesma forma que se investe no mercado acionário. 

O fundo de maior peso na carteira (16%) é o FIIB11, fundo proprietário de uma parte do Perini Bussiness Park, o maior condomínio multi-setorial do Brasil, com forte atuação na área Industrial e Logística, localizado na cidade de Jonville. Segundo Medeiros, trata-se de um empreendimento muito difícil de ser replicado na região, o que impede concorrência e facilita a locação quando ocorre vacância.

Em seguida aparecem o ABCP11 e o BBRC11, com peso 15%. Tratam-se, respectivamente, de fundos de shopping e de agências bancárias. Para o primeiro deles, o motivo do aparecimento na carteira é o fato de ter conseguido uma boa receita mesmo diante da forte recessão no país. Diz Medeiros: “tenho expectativas de que o shopping consiga melhorar a sua receita ao longo dos próximos anos, na medida que houver um aumento de consumo das famílias”. Quanto ao BBRC11, cita a ótima localização dos imóveis e contratos atípicos com bastante tempo antes do vencimento e expectativa de melhora do rendimento para o fevereiro.

Confira, abaixo, a carteira recomendada e, depois, as justificativas feitas pelo próprio analista para a indicação de cada fundo. O rendimento imediato é da ordem de 0,6% ao mês: 

Fundo	Código	Segmento	Peso %	Cotação de fechamento no dia 12/01/2018 (R$)
FDO INV IMOB INDUSTRIAL DO BRASIL	FIIB11	Industrial/Logística	16	390
FDO INV IMOB GRAND PLAZA SHOPPING	ABCP11	Shopping	15	15,75
BB RENDA CORPORATIVA FDO INV IMOB – FII	BBRC11	Agências Bancárias	15	144,80
CSHG GR LOUVEIRA FDO DE INV IMOB - FII	GRLV11	Logística	10	1.140
FDO INV IMOB - FII HOSPITAL NOSSA SRA DE LOURDES	NSLU11	Hospital	10	230
Malls Brasil Plural FII	MALL11	Shoppings	10	103,60
RB CAPITAL RENDA II FDO INV IMOB – FII	RBRD11	Varejo/Logística	8	80,60
KINEA ÍNDICES DE PREÇOS FDO INV IMOB - FII	KNIP11	Recebíveis	8	108,25
FATOR VERITA FDO INV IMOB - FII	VRTA11	Recebíveis	8	110,80

• - ABCP11 – Fundo proprietário de um shopping localizado na região do ABC Paulista, o qual, ainda que diante da forte recesso do país e da região, conseguiu uma boa receita, assim, tenho expectativas de que o shopping consiga melhorar a sua receita ao longo dos próximos anos, na medida que houver um aumento de consumo das famílias.
• - BBRC11 – Fundo proprietário de imóveis novos, recém construídos, e muito bem localizados. Possui seus contratos atípicos com bastante tempo antes do vencimento e, em princípio, a partir de fevereiro terá uma melhora no rendimento com o fim das obras de uma das agências, a qual utiliza uma pequena parte da receita do fundo.
• - FIIB11 – Fundo proprietário de uma parte do Perini Bussiness Park, o maior um condomínio multisetorial do Brasil, com forte atuaça na área Industrial e Logística, localizado na cidade de Jonville. Um empreendimento muito difícil de ser replicado na região, o que impede concorrência e facilita a locação quando ocorre vacância.
• - GRVL11 – Fundo de logística que teve os contratos de locação reajustados durante o pior momento da crise, o que possibilita o valor do aluguel ter um reajuste acima da inflação quando a economia melhorar e a vacância dos imóveis de logísticas voltar a cair. Além disso, o fundo tem condições de melhorar o rendimento para 2018 em razão dos reajustes inflacionários do aluguel e pelo fato de estar
  distribuindo abaixo dos 100% do lucro líquido.
• NSLU11 – Fundo do setor de hospital, excelente para diversificar a carteira do investidor, e que o atual aluguel vigente é decorrente de uma redução concedida liminarmente em uma ação judicial que tramita para revisar o aluguel, o que minimiza a possibilidade de novas grandes reduções na receita, ainda que a liminar judicial não reduza o aluguel conforme a totalidade do pedido na ação judicial.
• RBRD11 – Fundo com poucos imóveis, apenas quatro, sendo 61% da receita vem de contratos com a empresa Leader. Os contratos de locações são atípicos e tem o primeiro vencimento apenas em janeiro de 2024, quando poderá ser revisto o valor do aluguel. Até lá, em caso de rescisão, os locatários precisariam pagar multa equivalente por todo o período que ainda remanesce para acabar o contrato, o que gera uma excelente segurança ao fundo e a expectativa de seu fluxo de caixa pelos próximos anos. O fundo tem três locatários que pagam aluguéis mensais e um que paga anual, em outubro, com reflexo no rendimento. Os riscos do aluguel caro deste fundo aparentemente fiz com que os investidores deixassem ele um pouco de lado, com isso, o fundo hoje gera um dos maiores yields anuais, sendo que o rendimento recorrente mensal, sem o aluguel mensal, já gera um dos maiores yields do mercado.

- KNIP11 e VRTA11 – São fundos de recebíveis pouco expostos ao CDI/Selic e que possuem uma taxa de juros pré-fixada na média acima da atual Selic, além da correção por índices inflacionários. Com a queda na Selic e pequena recuperação dos índices inflacionários, esses dois fundos são excelentes opções neste setor e para melhorar o yield da carteira do investidor. NSLU11 – Fundo do setor de hospital, excelente para diversificar a carteira do investidor, e que o atual aluguel vigente é decorrente de uma redução concedida liminarmente em uma ação judicial que tramita para revisar o aluguel, o que minimiza a possibilidade de novas grandes redução na receita, ainda que a liminar judicial não reduz o aluguel conforme a totalidade do pedido na ação judicial.

• - MALL11 – Fundo de shopping recém lançado. O fundo tinha a expectativa de adquirir três ativos, classificados,quando da análise do IPO, como "bom", "médio" e "de qualidade questionável". Mesmo assim, no IPO indiquei a participação. Como foi captado menos que o proposto, o fundo conseguiu comprar apenas o shopping Maceió, o melhor do portfólio, o que faz com que eu mantenha minha indicação. A expectativa é que este fundo de shopping gere um yield de 0,60%.
• VISC11 – Fundo de shopping recém lançado, com ativos de qualidade na linha com a média do mercado de fundos imobiliários, não sendo ativos de tanto destaque como aqueles dos fundos SHPH11 e PQDP11, mas que em razão disso proporcionam um yield mensal superior, sendo uma boa opção no setor.
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