SÃO PAULO - Entre os anos 1950 e agora, São Paulo passou de 2,2 milhões para 12 milhões de habitantes. A região metropolitana passou de 20 milhões. Como em qualquer outra cidade, a composição imobiliária evoluiu de acordo com a população.

Manfredo Costa Neto, diretor de investments sales da Newmark Brasil, é convidado do programa Fundos Imobiliários desta sexta-feira (20). Em entrevista ao professor Arthur Vieira de Moraes, o veterano faz uma viagem no tempo para descrever a evolução da cidade de São Paulo e arredores sob a ótica desta indústria. 

Ele conta que já fechou aproximadamente R$ 4,5 bilhões em negócios imobiliários desde o início de sua atuação no mercado em 1971 - por isto, foi apelidado pelo professor de "homem de R$ 4,5 bilhões". Entre seus maiores feitos, participou do desenvolvimento de alguns dos primeiros prédios comerciais da Avenida Faria Lima, hoje um dos principais centro financeiro do Brasil. 

Na época, não chegavam linhas de telefone aos prédios construídos na Faria Lima. Como o telefone, no período, era uma inovação extremamente relevante às empresas - grande enfoque dos projetos imobiliários da região - os prédios lá construídos acabaram sofrendo de enorme vacância até que as linhas telefônicas chegassem efetivamente. Isso criou uma crise que, ao menos na frente de imóveis comerciais, é considerada pelo especialista "pior que a atual". 

A Avenida Paulista, por sua vez, tinha uma oferta mais robusta, "então ela concorria mais", explica Manfreto. Na década de 70 já havia alguns prédios comerciais na Paulista. O primeiro deles foi o conjunto nacional – que foi a virada de residencial para comercial, como mix entre residencial e comercial.

"A Paulista é muito mais bancos tradicionais, tem ainda muito governo e empresas estatais e tem uma demanda de escritórios de advocacia imensa e tem uma estrutura muito melhor em termos de transporte", lista o veterano.

Já os anos 1980 foram marcados pela hiperinflação, e também trazem dados interessantes na comparação com a situação atual. Manfreto se lembra de aluguéis de imóveis custando US$ 60 por metro quadrado. Multiplicando pela cotação atual, isso significa, em média, R$ 240 por metro quadrado. "Ou seja, o aluguel não está mais caro hoje do que naquela época". 

Ele aponta que, atualmente, o estoque de escritórios estimado para a região metropolitana é de 5,2 milhões de metros quadrados, cerca de 0,48 metro quadrado por habitante. Nos anos 1950, o estoque era de 350 mil metros quadrados no total - por habitante, 0,15 metro quadrado: menos da metade de hoje. 

"A cidade tem o movimento próprio de vida. Cidades que eram agrícolas passam a ser industriais, a indústria vai para o serviço", lista. "Eu nasci nos Campos Elíseos e hoje essa região está abandonada", diz o especialista, que acredita na necessidade de incentivo político para que a região central da cidade realmente use seu potencial. 

Para ele, fundos imobiliários são uma "excelente solução" criada pelo mercado. "Na época que eu comecei não existiam fundos imobiliários", conta. "Ajudei a vender o primeiro fundo imobiliário, que foi o do shopping Iguatemi" para pequenos investidores em 1966. As cotas, na época, foram vendidas a amigos e familiares de quem participou da criação dos fundos. 

O programa está disponível por completo no player acima. 

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