SÃO PAULO – O mercado brasileiro de fundos imobiliários está amadurecendo – e um dos movimentos de mudança deve ser o abandono, até certo ponto, dos fundos monoinquilinos ou com excesso de concentração em um inquilino. Este foi um dos temas abordados pela edição especial de 2 anos do programa Fundos Imobiliários da InfoMoneyTV, apresentado nesta sexta-feira (28) pelo professor do InfoMoney Educação Arthur Vieira de Moraes, que contou com a participação de 5 grandes nomes brasileiros deste mercado.
O programa contou com a participação de alguns dos nomes mais importantes do mercado de fundos imobiliários do país: Rodrigo Medeiros, analista do Desmistificando FII; Marcos Baroni, co-autor do livro Guia Suno Fundos Imobiliários; Rodrigo Cardoso de Castro, sócio-fundador do Clube FII; Sérgio Belleza, sócio-fundador da Fundo Imobiliário Consultoria e André Bacci, autor do livro Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliário.
De acordo com Medeiros, há um movimento relacionado a este tipo específico de fundo desencadeado por episódios recentes, como uma rescisão de contrato que impactou 84% da receita do GRLV11. Este tipo de impacto faz com que os investidores compreendam melhor o risco envolvido na dependência muito intensa de um único inquilino.
Para o analista, há algumas obrigações do cotista para tentar evitar problemas ao optar por fundos cujo patrimônio depende de um ou poucos inquilinos: analisar com atenção as características de idade do ativo; o risco de saída do inquilino e a reserva no caixa deste fundo. As duas primeiras análises levam a uma conclusão sobre a capacidade do ativo conseguir novos inquilinos sem a necessidade de grandes reformas, enquanto a última é uma garantia de que, caso necessárias, essas reformas não dependeriam de uma nova emissão de cotas justamente em um momento de dificuldade do fundo.
Monoativos
Baroni, da Suno, lembra que houve, até agora, um movimento muito forte dos fundos monoativos – que já foram o único formato de FIIs disponível no Brasil em dado momento. Este ciclo, de acordo com ele, está chegando ao fim, “se já não chegou”.
Ele opina que uma carteira eficiente de fundos imobiliários normalmente tem entre 20 e 25 fundos, mas que o investidor brasileiro ainda precisa se acostumar com isso. “A próxima década dos fundos imobiliários será completamente diferente, e os fundos multiativos serão cobrados pela sua eficiência”, aposta.
Medeiros complementa que nem sempre fundos monoativos são monoinquilinos. No caso dos shoppings, por exemplo, um fundo com apenas uma propriedade pode ter uma quantidade consideravelmente alta de inquilinos. Ainda assim, a necessidade de reformas cria uma atenção especial para este tipo específico. “Eles vão passar por uma transformação por causa do e-commerce. Focar em lazer, entretenimento. Os shoppings serão cobrados”, afirma Baroni.
Novos investidores
Proprietário do Clube FII, Rodrigo Cardoso de Castro diz que mais de 60% dos cadastrados que recebem as informações que o site publica não são investidores em fundos imobiliários. Boa parte deles sequer investe em renda variável ou tem conta em corretora. Este número o leva a uma crença: em 5 anos, o número de investidores desta indústria, atualmente em 170 mil, terá mais que dobrado no Brasil. “O melhor marketing do fundo imobiliário é a descrição do produto crua”, elogia, ao apostar que o número pode ultrapassar o de investidores em bolsa de valores.
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Investidor de longa data em FIIs, Sergio Belleza comentou também sobre a chegada de investidores institucionais para complementar esta revolução dos FIIs no Brasil. Atualmente, esta indústria é composta em 80% por pessoa física, graças à isenção do Imposto de Renda. Mas a resolução 4661, que aumenta de 8% para 20% o limite de recursos em imóveis e obriga que a compra seja feita via instrumentos do mercado de capitais, tende a mudar essa cifra. “Isso vai trazer liquidez para o mercado”, aposta Belleza, o que deve atrair investidores mais ávidos por investimentos líquidos.
Viver de FII
Conhecido por viver da renda mensal de fundos imobiliários, André Bacci é assertivo: não é difícil deixar de trabalhar para viver como ele. “Se em 2007 você me dissesse que eu ia virar alguém que vive de renda variável sem trabalhar, eu ia rir”, diz. “Mas meu exemplo não é tão atípico assim, e hoje eu digo para as pessoas que é possível uma coisa que era impensável antes”, finaliza.
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