* Publicado originalmente no Portal TLON
Em março de 2014, os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) listados na BM&FBOVESPA, cujas cotas foram negociadas no período, registraram um Dividend Yield (DY) mensal médio de 0,85%. Esse índice subiu ao longo de quase todo 2013, tendo superado 0,80% a partir de novembro daquele ano. A partir de então o DY mensal médio se manteve relativamente estável, oscilando entre 0,82% e 0,85%, sendo que o limite máximo foi atingido duas vezes, inclusive no mês passado.
Concomitantemente ao movimento de ascensão do DY mensal médio entre os FII, a taxa básica de juros (Selic) também vem sendo elevada, tendo seu último aumento sido realizado em 27 de fevereiro último, de 10,50% para 10,75%. Por conta da subida da taxa Selic, a rentabilidade acumulada mensal referente à taxa de Depósito Interfinanceiro (DI), esta última utilizada no cálculo de remuneração de títulos no mercado interbancário, também registrou trajetória de alta no último ano. Este indexador, quando calculado em termos líquidos de imposto de renda, assumindo 15% de tributação¹, ficou em 0,65% em março de 2014.
Desta forma, no último mês, abriu-se uma margem equivalente a 0,20 ponto percentual entre o DY mensal médio e a rentabilidade acumulada mensal da taxa DI líquida. Esta diferença atingiu seu máximo nos últimos doze meses em dezembro de 2013, quando alcançou 22 pontos base. Vale lembrar que a rentabilidade acumulada mensal da taxa DI varia em função também do número de dias úteis de cada mês. A Figura 1 apresenta a evolução do DY mensal médio e da rentabilidade acumulada mensal da taxa DI líquida entre abril de 2013 e março de 2014.
Figura 1 - DY mensal médio e rentabilidade acumulada mensal da taxa DI líquida nos últimos doze meses
Em março de 2014, dez FII registraram um nível de DY mensal abaixo da rentabilidade acumulada referente à taxa DI líquida (0,65%). Na outra ponta, doze fundos registraram um valor deste indicador superior a 1,0%. Destacou-se com o maior DY mensal o FII RB Capital Desenvolvimento Residencial II (RBDS11), com um valor de 2,7%. Trata-se de um fundo que investe em participações em sociedades voltadas para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários residenciais, sendo que seis dos 23 projetos investidos pelo fundo desde sua constituição, em outubro de 2010, já foram concretizados.
Entre os outros onze FII que produziram maior nível relativo de rendimentos, oito deles contaram ou contam com o mecanismo de Renda Mínima Garantida, um investe em títulos (XP Gaia Lote I), um investe em imóveis de logística (CSHG Logística), tendo realizado recentemente uma venda de um de seus ativos, e um investe em escritórios (BB Progressivo), tendo o preço de sua cota sofrido recentemente com notícia de vacância. A Tabela 1 apresenta os fundos imobiliários com DY mensal em março superior a 1,0%.
Tabela 1 – FII com DY mensal em março superior a 1,0%
Mudando o período de análise de desempenho de rendimentos para os últimos doze meses até março, nota-se que os 70 fundos imobiliários que tiveram suas cotas negociadas na bolsa em abril de 2013 obtiveram um Dividend Yield realizado² médio de 7,9%, levemente superior aos 7,5% de rentabilidade acumulada proporcionada pela taxa DI líquida no mesmo período. Desse universo de FII, 47 fundos registraram DY individuais acima dessa rentabilidade acumulada referente à taxa DI líquida. Entre os oito FII com maior valor de DY realizado, quatro deles investem substancialmente em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) - os FII JS Real Estate Renda Imobiliária (JSIM11), XP Gaia Lote I (XPGA11), Fator Veritá (VRTA11) e BTG Pactual Fundo de CRI (FEXC11B).
Na outra extremidade, oito fundos registraram DY realizado abaixo de 6,0%, nível equivalente ao cupom de juros das Notas do Tesouro Nacional série B (NTN-B), título público de renda fixa cuja remuneração é atrelada ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Vale lembrar que em abril de 2013, ponto de referência para a análise do desempenho pelo DY realizado anual, as NTN-B negociavam com prêmio devido ao fato de que a taxa de juros real da economia situava-se bem abaixo dos 6,0%. As Tabelas 2 e 3 mostram os FII com os oito maiores valores de DY realizado³ e os FII com os oito menores valores de DY realizado nos últimos doze meses.
Tabela 2 – FII com os oito maiores valores de DY realizado
Tabela 3 – FII com os oito menores valores de DY realizado
¹ Tributação aplicada para investimentos com prazo de vencimento maior do que 24 meses
² O dividend yield realizado é calculado levando-se em conta as distribuições realizadas nos últimos doze meses e o preço médio das cotas dos fundos no primeiro mês do período. Assim, um nível de distribuição no último ano relativamente alto em relação ao preço da cota no primeiro mês significa um dividend yield maior.
³ Para evitar distorções, ao classificar os FII com maior DY realizado, não são considerados os fundos cujas cotas sofreram amortização durante o período pelo fato de que as amortizações impactam o preço e o fluxo de rendimentos das cotas, gerando inconsistência na comparação do indicador de DY entre fundos que amortizaram e aqueles que não amortizaram.
