* Publicado originalmente no Portal TLON
A variação média dos preços das cotas dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII), negociadas no mercado secundário da BM&FBOVESPA, entre fevereiro e março de 2014 ficou em território positivo, alcançando os 3,7%. Desta forma, a variação média1 acumulada no ano, ainda bastante em território negativo, melhorou significativamente, alcançando -6,9% ao final do primeiro trimestre de 2014, depois de ter se localizado em –9,8% ao final de fevereiro.
Na comparação entre o preço das cotas negociadas tanto em fevereiro como em março de 2014, nota-se um cenário diverso daquele observado nos meses anteriores. Por esta análise, das setenta cotas consideradas, 58 apresentaram variação positiva neste ínterim de um mês. A cota que obteve a maior variação percentual positiva no seu preço foi a referente ao FII CSHG Logística (HGLG11), com alta de 13,0%. Cabe ressaltar que os três fundos que apresentaram maior variação positiva no mês de preço de suas cotas são todos eles administrados pela Credit Suisse Hedging-Griffo CV. Além do já citado, complementam o grupo: o CSHG Brasil Shopping (HGBS11) e o CSHG Real Estate (HGRE11).
Por outro lado, entre os fundos que tiveram o preço de suas cotas negociado para baixo no mês de março, destaca-se aquele que obteve a maior queda: FII Presidente Vargas (PRSV11). Depois do Banco Santander (Brasil) ter rescindido o contrato de locação referente a um dos imóveis do fundo ainda em janeiro, o PRSV11 publicou Fato Relevante, em março, para informar que a Agência Nacional de Aviação Civil (ANAC) formalizaria termo aditivo ao contrato de locação para redução da área locada no outro edifício de propriedade do fundo, causando redução de 23,8% no total de andares locados pela agência, o que, segundo o mesmo documento, “poderá refletir na rentabilidade do fundo”. Dessa forma, a variação negativa do preço das cotas deste fundo foi de 7,4% no período.
Para se realizar a análise da variação média acumulada de preço de cotas de FII até cada um dos três primeiros meses de 2014, são computados os preços de todas as cotas que tiveram negociação tanto em dezembro de 2013 como no mês final do período sendo considerado. Como de praxe, para se evitar eventuais distorções causadas por baixo montante negociado, os preços de cotas considerados são os preços médios mensais, ponderados por montante negociado.
Figura 1 – Evolução do indicador de valorização média dos preços das cotas de FII acumulada no ano
O mês de março coincidiu com o hiato entre as duas últimas altas da taxa básica de juros (SELIC). A última elevação desta taxa, de 10,75% para 11,00%, ocorrida no dia 2 de abril, foi precedida por aumento de igual proporção, de 10,50% para 10,75%, ainda em fevereiro, no dia 26 daquele mês.
A despeito da conjuntura monetária desfavorável no primeiro trimestre, no acumulado do ano, entre os 69 fundos considerados nesta análise, sete deles lograram registrar valorização de suas cotas. No acumulado do primeiro bimestre, o número de cotas com variação positiva havia sido de apenas três unidades. Por outro lado, ao fim do primeiro trimestre, uma ampla maioria de fundos ainda registra variação negativa do preço de suas cotas, ainda que o desempenho tenho sido alentador no último terço do período, como indicado acima.
Dos sete fundos que apresentaram variação de preço acumulada positiva no trimestre, por mais uma vez o fundo que encabeça a lista é o FII BB Renda de Papeis Imobiliários (RNDP11), com variação positiva de 9,9% no ano. Com valorização de 6,2% o CSHG Logística (HGLG11) é o segundo desta listagem. Na última semana de fevereiro, este fundo, que possui em sua carteira nove empreendimentos – predominantemente galpões logísticos e industriais - publicou Fato Relevante para informar que seus cotistas haviam decidido pelo cancelamento da 4ª emissão de cotas do fundo, em montante de aproximadamente R$ 213,9 milhões. Como se percebe pela Tabela 1, abaixo, figuram na listagem deste conjunto de sete FII dois fundos administrados pelo Banco J. Safra, o JS Real Estate Multigestão (JSRE11) e o JS Real Estate Recebíveis Imobiliários (BJRC11), que mantiveram o desempenho satisfatório verificado no acumulado até fevereiro.
Além disso, com variação acumulada no ano equivalente a 1,3%, o CSHG Brasil Shopping (HGBS11), que investe em oito shopping centers em quatro estados, é o quinto fundo de maior valorização.
Tabela 1 - As sete variações positivas de preço de cotas de FII no ano até março
Adicionalmente, a Tabela 2 mostra os cinco FII que apresentaram desvalorização de cota superior a 20,0%. No acumulado até março houve a inclusão do FII Presidente Vargas (PRSV11) no rol dos FII de maior desvalorização, que, por sua vez, conta com integrantes recorrentes da edição de fevereiro deste artigo.
Entre eles, e com especial atenção para o caso do PRSV11, citado acima, transpõem-se características que podem ajudar a identificar as causas de tão negativa variação acumulada. Com exceção do FII General Shopping Ativo e Renda (FIGS11), que teve o prazo de inauguração de um de seus imóveis, o ainda em construção Parque Shopping Maia, revisado, de abril de 2014 para o segundo semestre do mesmo ano, os outros apresentam um misto de alta vacância e desistência – por parte de seus locatários - de parcelas não desprezíveis da área bruta locável total dos imóveis de suas respectivas carteiras, com consequente impacto na rentabilidade destes fundos.
Tabela 2 - As maiores variações negativas de preço de cotas de FII no ano até março
¹ Para cálculos da variação média de preço de cotas, são excluídos tanto os FII que amortizaram no período em análise quanto aqueles que apresentaram nível de liquidez abaixo dos patamares mínimos estabelecidos pela Uqbar. Os preços das cotas de FII são estabelecidos em base mensal, sendo que o preço em determinado mês é calculado como a média dos preços das negociações realizadas na BM&FBovespa naquele mês, ponderada pelos respectivos montantes em cada negociação.
