SÃO PAULO – Em meio a rumores de que uma bolha imobiliária está se formando no Brasil, Richard Rytenband, economista e especialista em investimentos e métodos quantitativos pela FGV, explicou o porquê descarta essa possibilidade e ensinou como se monta um ‘Império Imobiliário’ com pouco dinheiro, quebrando paradigmas de que é necessário ser rico para investir em imóveis.
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Segundo ele, muitas pessoas que afirmam que há bolha não estão preparadas para o debate. “As discussões sobre isso são cada vez mais irracionais”, disse. “Para fazer uma afirmação como essa, a pessoa tem que apresentar dados, séries históricas, estudos da história do nosso mercado imobiliário e da experiência mundial também”, completou.
Rytenband, por meio da resposta de cinco dúvidas comuns entre os investidores, esclareceu que muitas coisas que são dadas como certas, na verdade são mitos. “Essa desinformação atrapalha na hora de investir e faz com que o investidor saia prejudicado, ganhando bem menos do que poderia”, disse.
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Os 5 mitos
O primeiro mito que ele esclarece é que um imóvel é um investimento seguro e dificilmente cai de preço. De acordo com o especialista, não é assim que funciona, afinal, um imóvel é um investimento como qualquer outro, ou seja, tem ciclos, altas, baixas, e isso não é motivo para drama, mas sim para entender o processo e tentar se posicionar bem no ciclo.
“As pessoas acreditam que o preço do imóvel só vai subir para sempre, mas não, ele sobe e cai, como qualquer outro ativo cíclico”, afirmou. “Se a pessoa não aceita isso, ela não pode investir em imóveis. Tem momentos bons e ruins para comprar, mas depende da estratégia, porque às vezes não importa se está caindo ou subindo, porque você está ganhando renda e pode aplicá-la em outras coisas”, completou.
O segundo mito que ele aponta é que tem como prever altas e baixas nos imóveis. O ciclo é composto de quatro etapas: boom, contração, recessão e recuperação.
O boom é marcado pelo elevado fluxo de capital, atividade de construção em alta, elevada taxa de ocupação, imóveis com preços elevados e normas de crédito relaxadas. Já nos períodos de contração, é possível observar uma redução na taxa de ocupação, desaceleração na atividade de construção e queda no preço dos imóveis. Depois deste período, vem a recessão, com fluxo de capital negativo, preços em declínio, restrições de crédito, queda na atividade da construção e elevada taxa de desocupação. E, por fim, no período de ocupação, a taxa de desocupação começa a cair e a atividade de construção começa a aumentar, levando o ciclo a um novo boom.
Segundo o economista, tanto fatores macroeconômicos quanto microeconômicos influenciam nos preços dos imóveis. No primeiro caso, os principais são: maior disponibilidade de crédito, aumento da renda e emprego, queda nas taxas de juros com inflação moderada, queda no estoque de terrenos nas áreas mais centrais, aumento do custo da construção e crescimento populacional. Já em relação aos fatores micro, os investidores tem que considerar o que valoriza os bairros (shopping centers, praças e áreas arborizadas, comércio e formação de centros empresariais, boa rede de transportes, grande quantidade de ruas em curva e fácil acesso a avenidas) e o desvaloriza os bairros (ocupações irregulares, comercio ambulante, feira livre, imóveis ou terrenos abandonados, criminalidade e casas noturnas que causam barulho e trânsito).
O terceiro mito é que comprar um imóvel para alugar pode render menos do que a poupança. Isso é totalmente irreal, afinal, não pode-se confundir rendimento nominal com rendimento real.
Uma pessoa compra um imóvel por R$ 300 mil, por exemplo, e o aluga por R$ 1.200 (0,4% ao mês ou 4,9% ao ano) já livre de impostos. Com isso, ele pensa: ‘a poupança, atualmente, rende 6,17% ao ano, enquanto que, com o imóvel, vou ganhar apenas 4,9%. Ou seja, a poupança é melhor’. Concorda? Não. Isso está errado.
Rytenband explicou que o investidor nunca pode confundir rendimento nominal com real. Os 4,9% de rendimento com o aluguel é ajustado pela inflação ano a ano, ou seja, é um rendimento real. Já o rendimento da poupança é nominal. Então, se levarmos em conta que a inflação em 12 meses está em 6,15% e a poupança rende 6,17% ao ano, o rendimento real da poupança é de 0,02% ao ano, que é muito menor que os 4,9% do imóvel.
O quarto mito é em relação a formação de uma bolha imobiliária. Como já comentado anteriormente, falta estudo das séries históricas antes de debater sobre esse assunto.
Segundo estudos do especialista, o que causa uma bolha é o excesso de confiança e alavancagem exagerada. “As pessoas que estão debatendo o mercado imobiliário brasileiro tem que apresentar séries históricas mais antigas do Brasil e do mundo. Como foi o mercado nos anos 50, 60, 70, 80...? E o norte-americano que tem 300 anos de estatística? Esses gráficos irão mostrar os ciclos e provar que tivemos vários momentos piores que esse e que não tiveram bolha nenhuma”, explicou. “Para formar bolha tem que ter uma alavancagem muito grande e em excesso, que é fruto da ganância. Se não tiver isso, não tem bolha e, mesmo sem ela, os preços vão cair”, concluiu.
Por fim, Richard afirmou que não é preciso ser rico para investir no mercado imobiliário. O investidor tem apenas que estudar, entender sobre o mercado e saber aproveitar as boas oportunidades, e não sair comprando qualquer coisa que indicam. Além disso, os fundos imobiliários, que já existem há muito tempo nos mercados externos, chegaram no Brasil “recentemente” também para facilitar ainda mais este acesso a investidores menos qualificados. “Ou seja, a resposta é informação. Sem estudo e leitura não tem como saber dessas coisas”, finalizou.