Pergunta:

Tenho 28 anos, uma renda bruta familiar de R$ 15 mil mensais, um imóvel quitado que foi vendido por R$ 330 mil, poupança de R$ 60 mil, um carro quitado de R$ 11 mil e meus gastos familiares estão na faixa de R$ 7 mil. 

Minha duvida é a seguinte:

Tenho um outro imóvel financiado, com dívida total de R$ 260 mil e parcelas de R$ 2.800.

O que devo fazer com os R$ 330 mil que vou receber da vendo do primeiro imóvel? quitar toda a minha dívida ou investir em renda fixa (LCI, CDB ou Tesouro)?

Leitor: Bruno

Resposta de Flávio Mattos, CFP, planejador financeiro certificado pelo IBCPF:

Prezado Bruno,

Primeiramente, parabéns por manter um nível de despesas abaixo da sua renda familiar, este é uma passo importante para você e sua família conquistar no futuro a independência financeira, ainda mais em se tratando de quem vive no Brasil, que atualmente oferece uma das maiores taxas de juros nominais e reais do Mundo.

A sua pergunta diz respeito à possibilidade de quitar o seu financiamento imobiliário com o dinheiro recebido ou fazer uma alavancagem financeira, ou seja, manter a dívida do financiamento e realizar um investimento com os recursos recebidos.

Em termos gerais, para que a alavancagem financeira seja viável, o rendimento percebido pelo investimento tem que compensar a despesa financeira com o financiamento imobiliário, de modo que, o resultado seja positivo. Para isso temos que considerar alguns pontos.

Em relação ao custo do financiamento imobiliário, não devemos considerar apenas a taxa de juros embutida, mas sim, o custo efetivo total do financiamento, o chamado CET, que inclui além dos juros, a TR, os prêmios dos seguros de morte e invalidez permanente (MIP) e de danos físicos do imóvel (DFI), a tarifa mensal de serviços administrativos, a tarifa de avaliação, os impostos como o IOF e por último, a contratação de serviços vinculados ao financiamento.

Como exemplo, um financiamento imobiliário com taxa de juros de TR + 8,40%aa oferecido por uma Instituição Financeira, pode resultar em um CET de 10,50% aa. Um detalhe importante é o patamar da taxa referencial (TR), que é uma taxa pós-fixada, e por vários meses de 2012 e 2013 ficou zerada, em função do patamar baixo da nossa meta de taxa de juros (Taxa Selic). A TR no ano de 2013 alcançou o menor patamar desde a sua criação (0,19%) e isto foi importante para reduzir o custo dos financiamentos imobiliários, contudo, em função do aumento verificado na Taxa Selic a partir de 2013, que voltou a apresentar dois dígitos, a TR começou a subir de patamar e neste ano pode voltar para um patamar médio verificado entre os anos de 2008 a 2013, cuja taxa foi de 0,70% aa.

Em relação ao investimento, também não devemos considerar apenas a taxa de juros embutida nos ativos financeiros, mas sim, o retorno líquido oferecido pelo investimento, após o pagamento das taxas de administração, taxas de custódia e principalmente do imposto de renda sobre o ganho de capital auferido.

Como exemplo, no caso de uma aquisição de uma Letra do Tesouro Nacional (LTN) com vencimento em 2018, realizado pelo Tesouro Direto com taxa bruta de 12,97%aa, a rentabilidade líquida do investimento após o pagamento dos custos de administração, custódia e do imposto de renda, seria de 10,48% aa., supondo uma taxa de administração de 0,50% da instituição bancária ou corretora. (simulação realizada com taxas de 19/03/2014).

Caso você aplicasse em um instrumento isento de IR e de taxas como uma LCI ou LCA, com taxa de 84% do CDI, neste momento em que a taxa CDI encontra-se em um patamar de 10,55%aa, o rendimento bruto e líquido seria de 8,86%aa e poderia variar de acordo com a evolução futura da taxa de juros. Você poderia também investir em ativos de instituições financeiras de menor porte, isentas ou não de IR e taxas, que oferecem ativos pós-fixados e prefixados com rentabilidade superior aos dos títulos soberanos, valendo-se do seguro oferecido pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC) de até R$ 250 mil por cada investidor em cada instituição financeira.

Dito isso, pode não ser fácil conseguir um retorno líquido do investimento em termos de taxa maior do que o custo efetivo total (CET) do financiamento imobiliário, mesmo com a recente alta das taxas de juros no Brasil, considerando alternativas mais seguras de investimento, o que tornaria a quitação do financiamento imobiliário a melhor opção. Adicionalmente, é necessário buscar alternativas de investimento em termos de prazo e indexador semelhantes ao do financiamento imobiliário, para evitar o risco do descasamento e da mudança do nível de taxa de juros do investimento.

Entretanto, se você faz jus ao FGTS e atende as condições de utilização, bem como o imóvel está dentro do limite máximo do valor de avaliação definido em R$ 750 mil nos Estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal e para R$ 650 mil nos demais Estados, você poderia amortizar o saldo do financiamento imobiliário tanto para reduzir a prestação quanto para diminuir o prazo, respeitado o intervalo mínimo de dois anos entre cada uma das utilizações. Cumpre destacar, que o rendimento do FGTS é de apenas TR + 3,00%aa e isto favorece a sua utilização, em detrimento da permanência para futuros resgates.

Portanto, como conclusão, eu te aconselho a apurar o CET do seu financiamento imobiliário e compará-lo com as suas alternativas de investimento em termos de retorno líquido. Você, provavelmente irá chegar à conclusão de que não seja interessante em termos de retorno versus risco manter o financiamento, ou seja, a quitação da dívida seria a melhor opção, contudo, se você puder usar suas futuras contribuições de FGTS e se a diferença entre as taxas do empréstimo e do investimento não forem muito significativas, pode tornar-se viável a opção intermediária de você quitar parcialmente o seu financiamento imobiliário em termos de valor da prestação e prazo do financiamento, deixando um saldo devedor de financiamento que pudesse ser abatido por depósitos futuros do FGTS, para isso, será necessário verificar quanto você poderia acumular de saldo de FGTS nos próximos anos.

Flávio Mattos é planejador financeiro pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pelo Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros (IBCPF). 

As respostas refletem as opiniões do autor. O IBCPF e o Infomoney não se responsabilizam pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso destas informações. Perguntas devem ser encaminhadas para [email protected]