* Publicado originalmente no Portal TLON

Nos primeiros dois meses de 2014, a rentabilidade efetiva média entre as 77 diferentes cotas de Fundos de Investimento Imobiliários (FII) que foram negociadas no mercado secundário da BM&FBOVESPA ficou em 8,1% negativos. Tal desempenho estende a perda registrada no primeiro mês do ano, quando a rentabilidade efetiva média já havia alcançado os 3,6% negativos. A rentabilidade efetiva, ou rentabilidade total, resulta dos componentes de rentabilidade oriundos na distribuição de rendimentos e na variação de preço das cotas. Com a queda relevante do nível médio de preço das cotas, verificada no primeiro bimestre do ano¹, o componente da rentabilidade total oriundo na variação de preço foi o determinante de seu valor.

Somente oito cotas de FII não entraram no vermelho passados os primeiros dois meses do ano. A Tabela 1 traz o grupo destas cotas, classificadas em ordem de rentabilidade efetiva alcançada neste período. Houve predominância, entre os fundos cujas cotas foram as mais rentáveis no ano até agora, daqueles focados em gestão de ativos financeiros. Dentre as oito cotas exibidas, cinco delas se referem a fundos com este tipo de perfil de investimento. São eles os FII BB Renda de Papéis Imobiliários (RNDP11), Kinea II Real Estate Equity (KNRE11), JS Real Estate Multigestão (JSRE11), JS Real Estate Recebíveis Imobiliários (BJRC11) e RB Capital Prime Realty I (cota sênior - RBPR11). O RNDP11 lidera o ranking com rentabilidade efetiva de 10,4%. Adicionalmente, duas cotas são títulos sênior de dois fundos focados em desenvolvimento imobiliário. Tais títulos, as cotas sênior dos FII RB Capital Prime Realty I e FII RB Capital Prime Realty II, contam com rentabilidade-alvo e fluxo esperado de amortização. Vale ressaltar que recentemente o FII RB Capital Prime Realty I divulgou Fato Relevante anunciando uma interrupção de pagamentos de rendimentos e uma perda, supostamente temporária, de valor patrimonial de sua cota sênior². Por fim, o preço da cota do FII Mais Shopping Largo 13 teve queda negligente no primeiro bimestre, resultando em uma rentabilidade efetiva positiva de 1,4% em função dos rendimentos distribuídos. Vale destacar que esta cota negocia a um preço menor do que a metade de seu preço de emissão.

Tabela 1 – Oito cotas de FII com rentabilidades efetivas mais altas no primeiro bimestre de 2014

Quando se analisa o desempenho dos FII nos últimos doze meses até fevereiro de 2014, obtém-se uma rentabilidade efetiva média, entre as 68 diferentes cotas de FII que foram negociadas nos meses dos extremos deste período, de 17,6% negativos. Tal desempenho precário reflete diretamente o fato de que o atual ciclo de aperto monetário na economia brasileira já tem duração de quase um ano. Apenas seis cotas de fundos registraram rentabilidade positiva no último ano corrido, sendo lideradas pelo RBPD11, com 11,1%. Por outro lado, treze cotas de fundo apresentaram rentabilidade negativa no período, em valor inferior a -30,0%.

A Tabela 2 abaixo apresenta as dez cotas que alcançaram as rentabilidades efetivas mais baixa nos últimos doze meses, todas elas inferiores a 31,9% negativos. Destaques para as duas últimas colocações, referentes às cotas dos FII BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower (BBVJ11) e Europar (EURO11), com rentabilidades no período de impressionantes 48,5% e 39,7% negativos respectivamente. O primeiro fundo chegou ao fim do período de vigência de seu mecanismo de Renda Mínima Garantida em fevereiro de 2014 sem que tenha gerado um nível de receita própria de aluguel de seu imóvel comparável. Já o segundo fundo reduziu o seu nível de distribuição de rendimentos em 61,5%, de R$ 1,30 para R$ 0,50 por título, refletindo a inadimplência de uma parcela de locatários de seus imóveis e a vacância de alguns galpões de sua propriedade.

Tabela 2 - Dez cotas de FII com rentabilidades efetivas mais baixas nos últimos 12 meses

¹ ver artigo no TLON Preço de cotas de FII acumula queda de 10% no primeiro bimestre, de 12/03/2014

² ver curta no TLON RB Capital Prime Realty I informa baixa contábil em valor de cotas sênior, de 05/03/2014.