SÃO PAULO - Devido à crescente valorização dos imóveis no Brasil, cada vez mais cresce a procura por esse bem, sobretudo para investimento. Seja na planta, recém-construído ou usado, a forma de pagamento mais comum é o financiamento.
Embora o mercado esteja aquecido, alguns proprietários desistem da compra e tentam repassar o financiamento para terceiros. Se você quer repassar ou comprar um imóvel por repasse, saiba que tal medida não é ilegal – o processo é aparentemente simples, desde que você siga à risca algumas regras. Caso contrário, poderá ficar bem complicado.
Imóvel só é seu após quitar as parcelas
No financiamento bancário, o vendedor recebe o valor integral da instituição e o comprador passa a dever ao banco. O banco financiador grava na matrícula do imóvel uma alienação fiduciária, que somente terá baixa com o pagamento total do preço. Pela lei que regula o Sistema de Financiamento Imobiliário, enquanto as parcelas não são quitadas, o comprador é apenas o possuidor do imóvel. Já o banco é o real proprietário, até que o preço total seja pago. Assim, se você está financiando uma casa ou um apartamento, saiba que o imóvel só será seu quando o pagamento for quitado.
Os bancos possuem várias modalidades de financiamento. Em geral, as instituições cedem esses recursos de duas formas: pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
Mesmo com tantas facilidades e com a crescente oferta de crédito no mercado, muitos mutuários desistem do negócio ou, com as oscilações econômicas, têm o seu poder de compra afetado – e alguns tornam-se inadimplentes, atrasando as parcelas do financiamento. Por isso, é comum “passarem” o imóvel para outra pessoa. Apesar de ser uma prática permitida, é recomendável que seja feita nos trâmites legais, fugindo do chamado “contrato de gaveta” .
Assim, você deve indicar formalmente ao credor a terceira pessoa que assumirá a responsabilidade. Caso o credor concorde com a transferência da dívida – é importante destacar que o processo só será efetivamente concluído nas bases da lei se o credor aceitar esse novo possuidor –, a instituição fará a pesquisa da situação cadastral dessa terceira pessoa.
Depois disso, irá elaborar um novo contrato e transformar a terceria pessoa formalmente como a nova devedora do financiamento.
Pesquise a situação do financiamento
Pode ser que o imóvel a ser vendido esteja hipotecado em um banco, como garantia de seu financiamento. Se o novo comprador for pagar à vista o preço do imóvel, bastará quitar o financiamento do vendedor e descontar o valor que já foi pago. Nesse caso, deverá constar no contrato que parte do preço será paga diretamente ao banco na forma de quitação de financiamento, e a outra parte será paga ao antigo possuidor do imóvel.
Mas é bem diferente se o novo adquirente resolver também financiar o imóvel. Nesse caso, a primeira coisa a fazer é ir ao banco atual e pedir informações relacionadas ao contrato. Tendo conhecimento do Custo Efetivo Total (CET), será possível comparar com outros bancos (e fazer a portabilidade da dívida, se for o caso) ou negociar com o banco atual. O consumidor pode pesquisar no site dos bancos, mas o ideal é ir pessoalmente às agências e conversar com o gerente.
Como um novo devedor entrará na relação contratual, novas certidões deverão ser apresentadas e, além disso, esse novo comprador deverá arcar com as despesas de impostos – como o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) – e os respectivos registros em cartório.
Para transferir a dívida de um imóvel, as instituições exigem uma nova avaliação do bem, embora não haja essa obrigação por lei. Isso rende gastos com cartório, escritura, vistoria e registro na matrícula do imóvel. Por lei, você está dispensado de fazer uma nova escritura, bastando a mera averbação de transferência, reduzindo, assim, os custos com cartório. Apesar da diminuição desses gastos, há outros que precisam ser contabilizados, e tudo deve ser calculado para ver se vale a pena fazer a portabilidade de crédito.
Questão contratual deve ser avaliada
Em muitos contatos pelo SFH, há restrições à transferência. Isso porque a legislação afirma que é obrigatória a intervenção do banco, que é o real proprietário do imóvel. Mas e se ele não quiser realizar contrato com o novo consumidor? Nesse caso, a negativa deverá ser justificada e o novo adquirente deverá buscar um financiamento em outro banco.
Também é importante destacar que não é obrigatório que o contrato atual seja mantido, pois cada consumidor é analisado individualmente, apresenta um risco diferente e, por isso, poderá possuir taxas de juros diferenciadas. Dessa forma, deverá ser feito um novo contrato com os novos valores.
